- Dos bases, no una
- La tasación no la realiza la agencia ni el vendedor
- El estatus se mantiene mientras se mantenga la propiedad
- El inmueble puede sustituirse, pero solo antes de la venta, no después
- Qué implican cinco años de titularidad
- Renovación: qué se revisa de nuevo y qué no
- Qué no otorgan estas bases
- Preguntas frecuentes
Dos bases, no una
La ley enumera los tipos de permiso de residencia en un único artículo, y la propiedad inmobiliaria aparece dos veces, en distintos apartados y con umbrales diferentes.
Primero: permiso de residencia de corta duración. Se otorga al extranjero que, conforme al procedimiento establecido por la legislación, sea propietario de un bien inmueble en territorio de Georgia —excluidos los terrenos agrícolas— con un valor de mercado superior a 150 000 dólares en equivalente en lari, así como a su cónyuge e hijo o hijos.
La segunda — el permiso de residencia por inversión. Se otorga al extranjero y a los miembros de su familia que hayan realizado en Georgia una inversión de al menos 300 000 dólares en su equivalente en laris conforme a la ley de fomento y garantías de la actividad inversora, o que sean titulares de un bien inmueble — excluida la tierra agrícola — cuyo valor de mercado supere los 300 000 dólares.
La diferencia no es solo de importe. La base de inversión tiene un círculo más amplio de familiares: la ley menciona expresamente al cónyuge, al hijo menor de edad, a la persona dependiente total o con discapacidad, y a la persona reconocida como incapaz totalmente dependiente. Y solo la base de inversión contempla la continuación en forma de estatus indefinido.
| Permiso de residencia temporal | Permiso de residencia por inversión | |
|---|---|---|
| Umbral inmobiliario | más de 150 000 $ en equivalente en lari | más de 300 000 $ en equivalente en lari |
| Alternativa a la propiedad inmobiliaria | no | inversión desde 300 000 $ |
| Quién más lo recibe | cónyuge e hijos | cónyuge, hijos menores de edad y personas dependientes |
| Suelo agrícola | no es compatible | no es compatible |
| Continuación | no | estatus indefinido si se cumplen las condiciones |
La tasación no la realiza la agencia ni el vendedor
La ley establece de igual modo para ambos supuestos quién determina el valor: un tasador certificado por un organismo acreditado ante el Órgano Nacional Único de Acreditación, el Centro de Acreditación de Georgia. Ni el precio del contrato, ni la valoración de una agencia, ni el valor catastral cumplen esa función.
De aquí se deriva una consecuencia práctica que es precisamente la que hace fracasar muchas operaciones: el importe umbral se verifica según la tasación de mercado, no según lo pagado. Un inmueble comprado justo en el límite del umbral puede ser tasado por debajo de él, y entonces el criterio deja de cumplirse una vez efectuado el pago.
Por eso la tasación se encarga antes de la operación, no después. Es la única forma de saber de antemano de qué importe se habla desde el punto de vista de la ley.
- El valor lo determina un tasador certificado de un organismo acreditado
- El precio en el contrato no confirma el umbral
- Una tasación por debajo del umbral anula el criterio después de efectuado el pago
- El suelo agrícola está excluido en ambas vías
El estatus se mantiene mientras se mantenga la propiedad
Es lo que no se dice en el momento de la venta. La ley establece expresamente que el visado de inmigración de categoría D5 y el permiso de residencia de corta duración dejan de tener efecto cuando se pierde la titularidad del inmueble correspondiente.
Es decir, el estatus no se otorga de forma indefinida — está vinculado al inmueble. La venta, la división en un divorcio, una ejecución hipotecaria o cualquier pérdida del derecho de propiedad extingue también la base del estatus. Lo mismo aplica a la familia: los miembros que obtuvieron el estatus por la misma razón quedan igualmente afectados.
Para el permiso de residencia por inversión existe una obligación específica: quien lo obtuvo sobre la base de una inversión debe presentar anualmente ante la agencia, antes de que expire cada año de vigencia del documento, la información del servicio de hacienda sobre el volumen de negocio de su actividad empresarial en Georgia.
Y algo sobre lo que casi nadie escribe de antemano: la agencia se entera de la venta por sí sola. La ley obliga al registro público a notificar a la agencia, en un plazo de dos semanas, la extinción de tu derecho de propiedad sobre el inmueble que sirvió de base para la concesión de un permiso de residencia de corta duración o de inversión. No cabe esperar que la operación pase desapercibida hasta la próxima renovación: se trata de un intercambio automático de datos, no de una verificación a instancia de parte.
- La pérdida de la propiedad cancela el permiso de residencia a corto plazo
- El fundamento familiar es el mismo — cesa junto con el tuyo
- Con base de inversión, el informe de facturación se presenta cada año
- No comunicar los datos cancela la vigencia del documento
- El registro público notifica a la agencia la extinción de la propiedad en un plazo de dos semanas
El inmueble puede sustituirse, pero solo antes de la venta, no después
A la regla «sin propiedad, sin estatus» la ley contempla una excepción, y vale la pena conocerla de antemano, porque funciona con plazos estrictos.
Se trata del permiso de residencia por inversión obtenido mediante un inmueble valorado en más de 300 000 dólares. Dicho estatus no se extingue si el extranjero, antes de perder la titularidad del bien, presenta ante la agencia un extracto del registro público que acredite que es propietario de otro inmueble de igual o mayor valor. El valor del nuevo bien deberá ser determinado por el mismo perito certificado del organismo acreditado.
La palabra clave aquí es «antes». La norma permite cambiar el inmueble, no recuperar el estatus tras la venta. Primero se adquiere el segundo inmueble y se da de baja en la agencia, y luego se cierra la operación con el primero. En orden inverso, las mismas dos operaciones anulan el fundamento.
La misma regla se aplica al cómputo de los cinco años de titularidad para el estatuto indefinido: en el certificado del registro público, los cinco años se suman en total, incluidos los de un inmueble que haya sustituido al anterior cumpliendo esta condición.
Qué implican cinco años de titularidad
El fundamento de inversión tiene una continuación que suele ser la razón principal para elegirlo: la residencia permanente. La ley contempla dos caminos hacia ella.
La primera aplica a quienes obtuvieron el estatus de inversor mediante una inversión de 300 000 dólares: deben acreditar una facturación anual de actividad empresarial en Georgia de al menos 50 000 dólares el primer año, al menos 100 000 el segundo y al menos 120 000 el tercero, cuarto y quinto. La misma escala funciona a la inversa: si no se acredita la facturación, el estatus de inversor queda cancelado.
La segunda — para quienes obtuvieron el estatus de inversión a través de un inmueble de más de 300 000 dólares: es necesario mantener la titularidad de ese bien durante cinco años tras la obtención del documento. No hay obligación de movimiento ni de informes; solo el requisito de no venderlo.
Ambas vías se extienden también a los familiares, cuyo círculo define la ley por separado.
| Año | Volumen de negocio para la vía de inversión |
|---|---|
| Primero | no menos de 50 000 $ en el equivalente en lari |
| Segundo | no menos de 100 000 $ |
| Tercero, cuarto, quinto | no menos de 120 000 $ anuales |
Renovación: qué se revisa de nuevo y qué no
El plazo de los permisos de residencia temporales se prorroga en las mismas condiciones en que se otorgó el permiso que se renueva, y en conjunto no puede superar los doce años. Ese límite de doce años no es una promesa, sino un techo: más allá de él no hay posibilidad de seguir renovando por esta vía, y la cuestión pasa al ámbito de la residencia permanente u otro fundamento.
Una exención importante afecta precisamente a los inmuebles. Si el extranjero mantiene la titularidad del bien por el que obtuvo el permiso de residencia de corta duración, queda eximido de la obligación de presentar una nueva tasación del valor de mercado. Es decir, no es necesario pagar a un tasador en cada renovación, siempre que el inmueble sea el mismo y siga siendo tuyo.
Ahora bien, las autoridades pueden verificar el fundamento no solo sobre el papel. La ley otorga expresamente a la agencia el derecho a comprobar la información declarada en los documentos mediante visita al lugar indicado, inspección del mismo y entrevista con las personas correspondientes. Para el fundamento basado en inmueble, esto significa que la dirección que figura en los documentos debe coincidir con la realidad.
- La renovación se otorga en las mismas condiciones que la concesión inicial, con un total acumulado no superior a 12 años.
- Se conserva el inmueble — no es necesaria una nueva tasación
- Si cambia el inmueble, la tasación debe hacerse de nuevo y el orden de las operaciones es decisivo
- La agencia puede desplazarse al lugar, inspeccionarlo e interrogar a las personas
- La resolución de la agencia solo puede impugnarse ante los tribunales y en un plazo de 10 días naturales desde su notificación
Qué no otorgan estas bases
No otorgan la ciudadanía ni acortan el camino hacia ella por sí solos. La ley vincula la residencia permanente, además de los supuestos familiares, a diez años de residencia con permiso temporal, mientras que el estatus indefinido por la vía de inversión tiene sus propias condiciones.
No sustituyen al permiso de trabajo donde este es obligatorio: el permiso de residencia laboral se expide al extranjero que ha obtenido el derecho a trabajar, y es un documento independiente con su propio procedimiento.
Y no resuelven la cuestión de los impuestos: esta se rige por la legislación fiscal y no guarda relación directa con el permiso de residencia. En este análisis la dejamos deliberadamente de lado: es otro documento que requiere un tratamiento separado.
Permiso de residencia en Georgia por propiedad inmobiliaria
- Verificación del inmueble antes del depósito: si cumple la categoría requerida y supera el umbral mínimo
- Organización de la tasación con un perito certificado por un organismo acreditado
- Elección de la base: de corto plazo por 150 000 o de inversión por 300 000
- Preparación y revisión del expediente propio y de los familiares
- Plan a cinco años: qué mantener o acreditar hasta obtener el estatus indefinido
- Análisis de las consecuencias de la venta del inmueble para tu situación y la de tu familia
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Preguntas frecuentes
¿Qué monto se necesita para el permiso de residencia en Georgia por inversión inmobiliaria?
Para el permiso de residencia de corta duración, el valor de mercado del inmueble debe superar los 150 000 dólares en equivalente en laris. Para el permiso por inversión, debe superar los 300 000. El valor lo certifica un tasador homologado por un organismo acreditado, no el precio que figura en el contrato.
¿Es verdad que con 100 000 dólares es suficiente?
No. Esta cifra sigue circulando en anuncios, pero en la redacción vigente de la ley el umbral del motivo a corto plazo es de más de 150 000 dólares en equivalente en lari.
¿Sirve un terreno?
El suelo agrícola está excluido en ambas vías de forma explícita en el texto de la ley. El resto de los tipos de inmuebles se valoran a precio de mercado.
¿Qué pasa con el estatus si vendo el inmueble?
El permiso de residencia temporal se extingue en el momento en que se pierde la titularidad del inmueble correspondiente. Lo mismo ocurre con los familiares: su estatus se obtuvo sobre la misma base. El registro público notifica a la agencia la extinción de la propiedad en un plazo de dos semanas, es decir, la venta se conoce sin necesidad de que el titular lo declare.
¿Se puede cambiar un inmueble por otro y conservar el estatus?
Con base de inversión — sí, pero estrictamente antes de la operación. El estatus no se pierde si, antes de que se extinga el derecho de propiedad, se presenta ante la agencia un certificado del registro público que acredite la titularidad de otro inmueble de igual o mayor valor, tasado por un perito certificado de un organismo acreditado. Primero se acredita el nuevo inmueble y luego se vende el anterior — el orden inverso anula la base.
¿Cómo obtener el estatus permanente?
Por dos vías. Por inmueble: mantener la titularidad de un bien valorado en más de 300 000 dólares durante cinco años tras obtener la residencia de inversión. Por inversión: acreditar una facturación anual mínima de 50 000 dólares el primer año, 100 000 el segundo y 120 000 en el tercero, cuarto y quinto.
¿Obtendrá el estatuto la familia?
Sí. Por la vía ordinaria: el cónyuge e hijos. Por la vía de inversión, el abanico es más amplio: la ley menciona al cónyuge, al hijo menor de edad y también a las personas completamente dependientes —quien recibe manutención, la persona con discapacidad y quien ha sido declarado incapaz.
Verificado 11 de septiembre de 2026. Los umbrales y las cuantías están vinculados a indicadores que se revisan anualmente — antes de presentar la solicitud, consulta la fuente oficial del país.
- Ley de Georgia sobre el estatuto jurídico de los extranjeros y las personas apátridas — versión consolidada vigente (versión georgiana; la versión en inglés en matsne va con retraso y está marcada como no definitiva). Artículo 15 — subapartado «კ» umbral de 150 000, subapartado «თ» umbral de 300 000, subapartado «ლ» estatus indefinido y facturación; artículo 21 — extinción del estatus y sustitución del objeto; artículo 20¹ — comunicación del registro público a la agencia
- Ley de Georgia N.º 1803-Vმს-XIმპ, de 25 de junio de 2026 — enmiendas en vigor desde el 1 de septiembre de 2026: plazo de diez días para recurrir y verificación mediante visita in situ
- Agencia de desarrollo de servicios públicos — tramitación del permiso de residencia
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Normalmente se solicita junto con esto: empadronamiento y documento de identidad — 590 lari · $219 · traducción notarial de documento — desde 50 lari · $19. Dos servicios o más — 5 % de descuento en cada uno.
Precios en laris, el dólar es referencial. Las tasas estatales se pagan por separado y directamente. El IVA del 18 % no se aplica a estos servicios: entra en vigor cuando la facturación supera los 100 000 laris en 12 meses.