Вид на жительство Грузии по недвижимости

Два основания, а не одно

Закон перечисляет виды видов на жительство одной статьёй, и недвижимость встречается в ней дважды, в разных подпунктах и с разными порогами.

Первое — краткосрочный вид на жительство. Он выдаётся иностранцу, у которого в установленном законодательством порядке есть право собственности на недвижимую вещь на территории Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше 150 000 долларов в эквиваленте лари, а также его супругу и ребёнку или детям.

Второе — инвестиционный вид на жительство. Он выдаётся иностранцу и членам его семьи, который либо сделал в Грузии инвестицию не менее 300 000 долларов в эквиваленте лари по закону о содействии инвестиционной деятельности и гарантиях, либо имеет право на недвижимую вещь, кроме сельхозземли, рыночная стоимость которой превышает 300 000 долларов.

Разница не только в сумме. У инвестиционного основания шире круг членов семьи — закон прямо называет супруга, несовершеннолетнего ребёнка, полностью зависимого получателя поддержки или лицо с инвалидностью, а также полностью зависимое лицо, признанное недееспособным. И только у инвестиционного есть продолжение в виде бессрочного статуса.

Оценку делает не агентство и не продавец

Закон одинаково для обоих оснований оговаривает, кто определяет стоимость: сертифицированный оценщик органа, аккредитованного Единым национальным органом по аккредитации — Центром аккредитации Грузии. Ни цена в договоре, ни оценка агентства, ни кадастровая стоимость этой роли не выполняют.

Отсюда практическое следствие, из-за которого сделки и разваливаются: пороговая сумма проверяется по рыночной оценке, а не по тому, сколько заплачено. Объект, купленный ровно на границе порога, может быть оценён ниже — и тогда основание не складывается уже после оплаты.

Оценку поэтому заказывают до сделки, а не после. Это единственный способ узнать заранее, о какой сумме идёт речь с точки зрения закона.

• Стоимость определяет сертифицированный оценщик аккредитованного органа
• Цена в договоре порога не подтверждает
• Оценка ниже порога рушит основание уже после оплаты
• Сельскохозяйственная земля исключена в обоих основаниях

Статус держится, пока держится собственность

Это то, чего не говорят при продаже. Закон прямо устанавливает: действие иммиграционной визы категории D5 и краткосрочного вида на жительство прекращается, когда прекращается право собственности на соответствующий объект недвижимости.

То есть статус здесь не выдан раз и навсегда — он привязан к объекту. Продажа, раздел при разводе, обращение взыскания, любая утрата права собственности прекращает и основание. Это же относится к семье: члены семьи получили статус на том же основании.

Для инвестиционного вида на жительство есть своя обязанность: тот, кто получил его на основании инвестиции, ежегодно, до истечения каждого года действия документа, представляет в агентство сведения из службы доходов об обороте своей предпринимательской деятельности в Грузии.

И ещё одно, о чём почти не пишут: агентство узнаёт о продаже само. Закон обязывает публичный реестр в двухнедельный срок сообщить агентству о прекращении вашего права собственности на объект, на основании которого выдан краткосрочный или инвестиционный вид на жительство. Рассчитывать, что сделка останется незамеченной до ближайшего продления, не приходится — это автоматический обмен данными, а не проверка по заявлению.

• Утрата собственности прекращает краткосрочный вид на жительство
• У семьи основание то же — оно прекращается вместе с вашим
• По инвестиционному основанию отчёт об обороте сдаётся ежегодно
• Непредставление сведений прекращает действие документа
• Публичный реестр сообщает агентству о прекращении собственности в двухнедельный срок

Объект можно заменить — но только до продажи, а не после

Из правила «нет собственности — нет статуса» закон делает одно исключение, и оно стоит того, чтобы знать о нём заранее, потому что работает оно строго по времени.

Речь об инвестиционном виде на жительство, полученном за объект дороже 300 000 долларов. Такой статус не прекращается, если иностранец до прекращения права собственности представит агентству выписку из публичного реестра о том, что владеет другой недвижимостью такой же или большей стоимости. Стоимость нового объекта должен определить тот же сертифицированный оценщик аккредитованного органа.

Ключевое слово здесь — «до». Норма даёт возможность поменять объект, а не восстановить статус после продажи. Сначала — второй объект и выписка в агентстве, потом — сделка по первому. В обратном порядке та же пара сделок обнуляет основание.

Тем же правилом пользуются при подсчёте пяти лет владения для бессрочного статуса: в справке публичного реестра пять лет собираются суммарно, в том числе по объекту, который заменил прежний с соблюдением этого условия.

Что даёт пять лет владения

У инвестиционного основания есть продолжение, ради которого его чаще всего и выбирают, — бессрочный вид на жительство. Закон описывает две дороги к нему.

Первая — для тех, кто получил инвестиционный статус за вложение в 300 000 долларов: нужно подтвердить годовой оборот предпринимательской деятельности в Грузии не менее 50 000 долларов в первый год, не менее 100 000 во второй и не менее 120 000 в третий, четвёртый и пятый годы. Та же лестница работает и в обратную сторону: если оборот не подтверждён, действие инвестиционного статуса прекращается.

Вторая — для тех, кто получил инвестиционный статус по недвижимости дороже 300 000 долларов: нужно сохранить право собственности на этот объект в течение пяти лет после получения документа. Ни оборота, ни отчётности здесь нет — есть только требование не продавать.

Обе дороги распространяются и на членов семьи, круг которых закон определяет отдельно.

Продление: что проверяют заново, а что нет

Срок действия временных видов на жительство продлевается на тех же условиях, на которых выдавалось продлеваемое разрешение, и суммарно — не более чем до двенадцати лет. Двенадцать лет здесь не обещание, а потолок: дальше по этой линии продлевать нечего, и вопрос переходит в плоскость постоянного проживания или другого основания.

Важное послабление касается именно недвижимости. Если иностранец сохраняет право собственности на объект, по которому получен краткосрочный вид на жительство, он освобождается от обязанности представлять повторную оценку рыночной стоимости. То есть платить за нового оценщика при каждом продлении не нужно — пока объект тот же и остаётся вашим.

Зато проверить основание могут не только по бумагам. Закон прямо даёт агентству право проверять сведения, указанные в документах, выездом на указанное место, его осмотром и опросом соответствующих лиц. Для основания по недвижимости это означает, что адрес в документах должен соответствовать действительности.

• Продление — на тех же условиях, что и выдача, суммарно не более чем до 12 лет
• Сохранили объект — повторная оценка не нужна
• Сменили объект — оценка нужна заново, и порядок сделок критичен
• Агентство вправе выехать на место, осмотреть его и опросить людей
• Решение агентства обжалуется только в суд и только в 10 календарных дней с вручения

Чего эти основания не дают

Не дают гражданства и не сокращают путь к нему сами по себе. Постоянное проживание закон связывает, помимо семейных оснований, с десятью годами проживания на основании временного вида на жительство, а бессрочный статус по инвестиционной линии — со своими условиями.

Не заменяют разрешения на работу там, где оно требуется: рабочий вид на жительство выдаётся иностранцу, получившему право на трудовую деятельность, и это отдельный документ со своим порядком.

И не отменяют вопроса о налогах: он решается по налоговому законодательству и к виду на жительство прямого отношения не имеет. В этом разборе мы его намеренно не трогаем — это другой документ, и разбирать его нужно отдельно.

Частые вопросы

Сверено 11 сентября 2026 г.. Пороги и суммы привязаны к показателям, которые пересматриваются ежегодно, — перед подачей сверяйтесь с официальным источником страны.